Договор долевого строительства:вопросы надлежащего исполнения

В условиях перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х годов этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это:
 поэтапная оплата (в большинстве случаев);
 затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%;
 возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.
Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.
Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. [1]
Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии строительстве, которые порождают ошибки и недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности.
Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема – это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Несомненно, что некоторые проблемы в долевом строительстве жилья будут существовать всегда. Связано это в первую очередь с тем, что в прошедшем году финансирование строительства за счет льготных кредитов осуществлялось неравномерно. Кроме того, многие строители уехали на заработки в Россию. И обе проблемы до конца не сняты. Несомненно, неплатежеспособные дольщики вынуждены будут уйти из строительства. Одни потому, что метр подорожал, а кредитные линии увеличивать не будут. Другие потому, что вступили в стройку в расчете на кредит, который им в настоящее время не полагается.
Но, тем не менее, у коммерческих застройщиков условия бизнеса уже стабилизировались. Они сегодня готовы выполнить ранее заключенные договоры создания объектов долевого строительства и взять на себя новые обязательства, что подтверждается активной публикацией застройщиками проектных деклараций о строящихся объектах жилищного строительства.
Как считают многие практики, «основная часть инвестиций в экономику приходится на капитальное строительство. Совершенно очевидно, что значительная часть инвестиционных средств в строительство вкладывается с использованием такого инструмента, как договор долевого строительства». Следует помнить, что «долевое строительство коммерческой недвижимости появилось как временный метод организации строительства в условиях острого дефицита финансовых средств и высокой стоимости кредитных ресурсов». Аналогичную ситуацию в Республике Беларусь мы имеем сегодня.
Необходимо учитывать, что, несмотря на ужесточение правил, объемы льготного кредитования все равно будут значительными. Из общей суммы средств, которые планируется инвестировать в жилищное строительство в 2012 году, около одной трети являются банковскими кредитами. Предполагается, что более 90% из них будут льготными [7].
Привлекательным долевое строительство делает возможность по-прежнему использовать государственную поддержку при строительстве жилья таким способом. Кроме этого, очередники, которые не имеют...