Основы оценочной деятельности задачи

Применение метода капитализации доходов в оценке требует знания таких понятий, как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.
Для определения стоимости приносящей доход собственности необходимо знать текущую стоимость денежной единицы, которая будет получена в будущем. С целью верной оценки будущих поступлений проводится временная корректировка, для чего используется сложный процент и дисконтирование.
Согласно теории стоимости денег во времени денежная единица, полученная завтра, стоит дешевле, чем полученная сегодня. Это связано с тем, что сегодняшняя денежная единица сможет принести больше дохода, чем вложения, осуществляемые в будущих периодах.
Сложный процент предполагает капитализацию процентов, т.е. это означает, что уже полученный процент добавляется в основной сумме внесённого депозита и в следующем периоде процент начисляется уже не только на первоначальную сумму вклада, но и на ранее полученный процент.
В случае же с простым процентом на протяжении всего срока депозита доход приносит только изначально внесённая сумма, капитализации не происходит.
Существует специальная формула для расчёта сложного процента:
Sn = (1 + r)n
где: Sn - сумма после накопления в течение n временных периодов;
i - периодическая ставка процента;
n - число периодов.
Дисконтирование - это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от следующих элементов:
1. Суммы денежных средств, (наличные деньги или их денежные эквиваленты), которые будут вкладываться или будут получены от инвестиций, что позволит рассчитать обеспечит ли данное вложение средств превышение притока денег над оттоком.
2. Времени выплаты или получения сумм денежных средств, что важно для увеличения прибыли.
3. Риска - неопределенности, связанной с инвестициями, то есть это вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций, окажутся больше или меньше предполагаемых величин.
4. Соответствующей ставки дохода на инвестиции -...

Все шесть стандартных функций сложного процента строятся на основе базовой формулы (1+r)n, которая описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все факторы являются производными от этого базового уравнения. Каждый из них предусматривает, что процент приносит деньги, находящиеся на депозитном счете, естественно, только до тех пор, пока они там остаются. Каждый из них учитывает эффект сложного процента. Три функции являются прямыми (будущая стоимость денежной единицы, текущая стоимость аннуитета, накопление денежной единицы за период), три получают как обратные им величины (текущая стоимость денежной единицы, взнос на амортизацию, фактор фонда возмещения).
Сумма фактора фонда возмещения и ставки периодического процента равна взносу на амортизацию единицы. Таким образом, взнос на амортизацию единицы является суммой двух величин, то есть заемщики выплачивают в течение срока кредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когда основная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита и выплачивается только процент, заемщик может вносить на отдельный счет периодические платежи, рассчитанные по фактору фонда возмещения. Если фонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, то по окончании срока накопленная сумма может погасить остаток долга.
Взнос на амортизацию единицы соотносится со ставкой процента так, чтобы взнос всегда превышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита.
Текущая стоимость обычного аннуитета никогда не может превысить фактор, равный частному от деления 1 денежной единицы на периодическую ставку процента. Максимальное значение этого фактора при любой ставке процента показывает сумму, достаточную для генерирования 1 д.е. за период на протяжении неограниченного времени.