Рейтинг жилой недвижимости: походы, методики

ВВЕДЕНИЕ

Переход нашего государства к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Актуальностью данной работы считается, то что оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений, что играет немаловажное значение.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- определить основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости;
- оценить возможные проблемы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, качество информации и правильность применения процедур служит ограничением на использование того или иного метода.
Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход подчеркивает определенные характеристики объекта.
Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:
метод прямой капитализации доходов;
метод сравнения продаж;
метод сравнительной единицы.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут менять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.
Затратный подход позволяет учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.
Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.